Du kan ikke nødvendigvis bestemme over sjøbunnen utenfor strandeiendommen din. Hvor langt ut du kan påberope deg eiendomsrett kommer bl.a. an på hvor dypt vannet er.
I en prinsipiell dom fra Høyesterett av 13. april 2011 slås det fast at eiendomsretten for strandeiendommer strekker seg ut til to meters dybde der det ikke er marbakke. Det er ikke noe grunnlag for å fravike regelen etter rimelighetsbetraktninger. Dette kan gi svært begrenset eiendomsrett til sjøbunnen utenfor eiendommer med brådypt vann, og kan skape problemer for grunneierne.
I det konkrete tilfellet hadde kommunen ønske om å bygge småbåthavn i et sund, noe de private grunneierne med tilgrensende eiendommer motsatte seg. Grunneierne fikk imidlertid ikke medhold, og må dermed tåle en småbåthavn rett utenfor sine eiendommer. Høyesterett slår fast at tidligere praksis med eiendomsrett ut til to meters vanndybde måtte legges til grunn der det ikke er marbakke. Marbakke defineres som “overgangen fra et relativt flatt og grunt stykke som strekker seg fra land, til et brattere dyp”.
I dommen foretar Høyesterett en prinsipiell vurdering av om tidligere praksis kan fravikes ut fra rimelighetsbetraktninger, særlig i tilfeller hvor det er brådypt fra land og ut i sjøen, slik at eiendomsretten i realiteten stanser i vannkanten. Slike rimelighetsbetraktninger er fremsatt i juridisk teori. Høyesterett kom til at det ikke er noe grunnlag for unntak. Begrunnelsen er at grunneiere er beskyttet av andre regler, så som strandretten, nabolovgivningen og offentligrettslige regler. Grunneierne har dermed i følge Høyesterett tilstrekkelig vern mot aktiviteter som kan være til sterk ulempe for dem rett utenfor eiendomsgrensen. Hensynet til allmennhetens interesser tilsier i følge Høyesterett også at det settes begrensninger for eiendomsretten til sjøs. En fravikelse av tometersregelen ligger derfor utenfor domstolenes muligheter, og kan kun gjøres ved lovendring.