Mange i Norge har kjøpt fast eiendom i Frankrike og eier denne via et selskap, dvs. at de enten har stiftet et selskap med det eneste formål å eie eiendommen eller de eier et selskap som bl.a. eier fast eiendom i Frankrike.
Dersom eiendommen eies av et selskap, innebærer dette vesentlige skatteulemper i forhold til å eie personlig. Ulempene er av en slik art at vi i de fleste tilfeller fraråder å bruke denne formen for eierskap ved nytt kjøp. Dersom det allerede foreligger et kjøp, anbefaler vi at det vurderes å overføre eiendommen til aksjonærene.
Grunnen til at vi fokuserer på dette nå er våre erfaringer med utarbeiding av selvangivelser for flere selskapsklienter i 2009-2011. Noen av våre selskapsklienter har kjøpt eiendom i Frankrike og stiller den gratis til disposisjon for aksjonærene eller ansatte. Når det gjelder aksjonærer innebærer det i tillegg norsk skattebyrde.
Fransk rettspraksis er ukonsekvent og uklar. Hittil har vi sett en dom som sier at selskapet må levere en fransk selvangivelse, men at det ikke blir skatt dersom eiendommen stilles gratis til disposisjon for ferierende ansatte. Dette har blitt godtatt av franske skattemyndigheter i alle tilfeller vi har hatt hittil, inkludert myndighetene i Nice. Nå har imidlertid franske skattemyndigheter i Nice varslet oss om at de ikke lenger godtar dette for aksjonærer. Det betyr at myndighetene kan kreve en skatt av en ”virtuell” leie beregnet ut fra eiendommens verdi dersom eiendommen brukes av aksjonærene. I et tilfelle medførte dette et skattekrav på over 12.000 Euro (kun for to år) for en eiendom verdt i underkant av 500.000 Euro fordi klienten ikke visste at det måtte sendes inn fransk selvangivelse i tillegg til den norske.
Andre ulemper som kan nevnes:
- Høyere inntektskatt ved utleie.
- Risiko for en ekstra årlig avgift på 3 % av eiendommens markedsverdi.
- Meget komplisert beregning av fransk gevinst (dokumentasjonskrav på fransk).
- Høyere gevinstskatt.
- Tap av personlige fradrag ved beregning av gevinst og gevinstskatt.
- Regnskapsplikt.
- Kompliserte selvangivelser (både i Norge og Frankrike) + revisorhonorar.
- Tap av de store avgiftsfritakene for barn ved donasjon/arv.
- Plikt til å ha en skatterepresentant ved salg, uansett eiendommens verdi (koster 1 % av salgssummen).
- Notarutgifter ved overtakelse av aksje (ca. 7,5%), men fransk registreringsavgift på ca. 4 % når mer enn 50% av selskapets virksomhet er forbundet med fast eiendom.
Av adv. Didier RIGAULT - rigault@bd.no , adv. Toralv FOLLESTAD - follestad@bd.no og adv. Øystein A. Sverre - sverre@bd.no